上市公司疯狂“吸”地 　　

   《新地产》评出的２００２年上市公司１０强是人们耳熟能详的房地产佼佼者。然而大多数人并不知道，这些品牌公司所以常胜不败的秘诀在于他们庞大的土地储备。２００２年名列榜首的上海置业新增土地储备１０００余万平方米，万科待开发项目占地９８０万平方米，华润置地拥有４７０万平方米，中华企业３２０万平方米，中国海外２８７７万平方米，合生创展在广州土地储备数为４２１万平方米，在北京和天津土地储备数为３０３万平方米。另外，还有相当大一部分没有上市的房地产公司，他们的土地储备数量亦大得惊人，据首创集团有关人士透露，目前首创集团旗下的首创置业有限公司储备土地已经超过了５０００多亩。大公司之所以成为大公司，很大程度上是大量的土地储备帮了他们的忙。种种迹象表明，现在房地产的竞争已不单单是人才、营销等软性形态的竞争，真正的核心竞争力是来自土地的竞争。 　　

    “地利”对于开发商来讲是核心竞争力的“杀手锏”。王石曾公开说过，未来房地产市场的竞争，很大程度上取决于资源占有量的多少，其中最重要的资源是土地。故此，王石多次表示，万科未来３年要投入巨资来买地。 　　

    圈地也是圣举 　　

    从万科到万达，从华润置地到合生创展，从新希望集团到联想集团，不管是土生土长的，还是半路出家的，不管大的还是小的，只要是有这些企业活动的地方，就有圈地运动发生。 　　

    占有土地就意味着占有金钱和权势。早在上世纪９０年代初，中国房地产刚刚起步之时，一些精明的开发商就筹谋在海南圈地。尽管大多数人以失败告终，但那次疯狂的圈地运动却突然使人们意识到土地的巨大价值。腰缠斗金的潘石屹、冯仑尝到土地带来的甜头后，立即挥师北上，以迅雷不及掩耳之势，对北京这块房地产的处女地发动了强大攻势。很难想象没有那些惊心动魄的圈地运动，会有今天房地产市场的壮大。我们总是不愿意承认房地产有圈地这个事实，以为只要一提到圈地，就会在民众中引起不好的反响，以为只要一提圈地就是搞资本主义。市场经济总是要沿着它固有的轨道前进，市场需要开发商，开发商需要实现最大利润，而土地则是为开发商制造利润的源泉。所以从本质上说，市场不会拒绝圈地，就像市场不能拒绝它本身一样。 　　

    在英国圈地运动之前，英国的土地是农民的共有资源，每个人都有使用草地放牧的权利，草地由于过度放牧没有维护而退化，这被称为“公地的悲剧”。直到１６～１８世纪，英国发生了大规模的圈地运动，资产阶级化的大地主把原来属于农民共有的土地占为己有，从事商业化养羊，英国牧羊人才走出“公地的悲剧”。现代社会正是从圈地运动这样的私有产权建立开始的。有专家指出，圈地运动确实给许多农民带来了痛苦，但没有这个过程，公地早已无法养活这些农民，英国也不会有繁荣的今天。 　　

    在圈地中完成原始积累 　　

    随着外地大开发商的不断涌入，北京本地的一些中小开发商开始觉醒，并与之共同奋战。大、中、小开发商像三股不同的潮流在土地开发热的吹动下形成一股巨大浪潮，席卷大江南北。房地产开发规模迅速膨胀，市场竞争更加激化，房地产开发不仅在拼规模、拼技术，更在拼速度。这时的房地产开发已经由楼盘的滚动开发，变成了地块的滚动开发。房地产豪强们为了确立自己在市场上的强势地位，扩大自己的市场份额，不得不加大土地储备力度，每个大公司手中都攥着若干地块，以备长远之需。 　　

    在房地产开发的原始积累阶段，由于房地产投资风险太大，开发商对自己的操盘能力缺乏信心，无法确定自己的楼盘销路如何，所以，小开发商在一个地块内，主要是一个楼座接着一个楼座地滚动，走一步看一步。滚动开发能够及时收回资金，投入下一个开发项目中，保持一个持续不断的长期的开发进程。 　　

    和外地开发商相比，本地开发商尽管在政策上享受一些优惠，但由于起步晚，资金实力弱，在做大做强上受到限制。因此，外地开发商多成片地开发，建大的片区，而对于本地小企业来说，要想做到可持续发展，走良性循环的路子，只有分期进行，滚动开发现有土地，先做大做强做实，然后考虑土地储备。 　　

    圈地与风险同行 　　

    国内外基因疯狂垄断的事实时刻提醒我们，一切事物在激烈竞争的时候，都有可能失去规则，变得不择手段。土地储备不能失控，政府不能任由其扩大，企业不能“吸”地上瘾。 　　

    资本总是只顾眼前利益和局部利益，忽视长远的全局利益。如果任由谁有钱谁开发这种趋势发展下去，就必然会造成竞争力减弱，旧城中心区人口和建筑密度过高，用地强度过大，环境质量下降，城市新区和开发区以及一些城市的大学城布局松散，用地偏大等等一系列问题，所以圈地必须要与城市的整体规划相结合。在宏观方面，政府规划部门对区域内的土地存量储备要时刻注意，标售地块开发的时机要适度、适量，不能过量引，否则会产生土地价值降低，使房地产企业为了微薄的利润而进行恶性竞争。 　　

    另一方面对于企业，由于地价弹性很大，在宏观经济快速发展的大环境下，有的企业采用杠杆原理，利用银行贷款进行土地储备，但这样做潜在风险很大，而且用高息贷款储备土地必须支付利息，会抹杀土地的增值潜力。所以在资金分配上，用于开发的资金与用于土地储备的资金要协调，既要有充足的土地储备，保证企业的长远发展，又要有足够的资金用于目前项目的开发、销售。